天源国际 “非居改租”助楼市盘活资产 业内期盼配套政策再进一步
证券时报记者 张一帆
最新发布的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将于9月实施。《条例》中提及“多渠道增加租赁住房供给”，引起市场广泛关注。
证券时报记者探访了解到，在前期《关于加快发展保障性租赁住房的意见》等政策文件的引导下，“非居改租”（将闲置的非居住类房屋改造为租赁住房），在部分城市已经实际上取得了一定进展。
业内期待，《条例》实施配套政策能够进一步提高“非居改租”的经济性和便利度，为盘活存量资产、促进房地产市场健康发展提供有力支持。
存量盘活是必修课
“对于具有资产全周期改造升级及运营能力的企业而言，‘多渠道增加租赁住房供给’支持政策是一个契机。”龙湖龙智资管相关负责人表示，龙湖龙智资管旗下龙湖冠寓目前累计已服务了近200万租户。
《条例》明确表示，国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。在《条例》发布后的答记者问中，司法部、住房城乡建设部负责人直言，当下我国住房租赁市场面临一些问题，其中就包括住房租赁市场供给主体以个人为主，市场化、专业化的机构主体发展不足。
从租客视角来看，长租公寓品质高、服务好，与年轻人的需求较为适配，已经成为新市民群体的首选。中指研究院近期发起的全国租客问卷调查显示，分散式长租公寓租客毕业时间在3年以内的占比为52%，集中式长租公寓租客毕业时间在3年内的占比高达62%，均明显高于个人房源租客。
如果从存量资产盘活视角出发，发挥市场化、专业化作用的机构主体无疑具有更大能量。借鉴欧美日等国家和地区资管行业发展史看，当市场步入存量资产时代的时候，成熟优质资产多，交易需求会有一定程度的提升，以助力资产实现保值增值的资管行业会迎来发展风口期。
“存量主导的时代，要稳楼市，关键在稳存量。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
在李宇嘉看来，租赁应是未来存量房源盘活的最大潜力，也是楼市止跌回稳的抓手。旧房子搞新业态、新场景、新产业，其实也是为了盘活存量房源、激活空间价值，产生可持续的现金流，从而实现止跌回稳。
泊寓是业内首个开业房间数突破20万间的长租公寓品牌，2025年上半年泊寓新开业房源中，超七成是与各地国企平台合作的保租房。相关负责人表示，通过提供运营管理、资产管理、科技赋能等服务体系，泊寓跑通了“非居改保”“由售改租”“TOD租赁社区”等多种发展模式，将各类闲置资产盘活为保障性租赁住房。
“在长春、广州、深圳、佛山等多个城市，泊寓盘活内外部可售型存量住房超1.46万间，其中盘活万科旗下房源近7000间，为自持型住宅、公寓盘活及商办改租提供了可复制的解决方案。”泊寓表示。
“非居改租”亮点频出
在位于深圳的环水泊寓·生态软件园店，门店店长近期刚刚完成了所在门店的续约工作。“204套房间，今年完成满租不成问题。”他自信满满地告诉记者。
记者探访环水泊寓·生态软件园店看到，即便是35平方米的一室户型也分出了入户模块、卫浴模块、睡眠模块、学习模块、晾晒模块等7个功能区。2米宽的采光大窗户、1.5米宽的双人床、独立卫生间，以及相当于周边同品质9折的租金水平……
这栋8层小高楼，如今是在南山科技园就业的新市民首选之一。但是在2年前，这栋小楼还是深圳市属国企深圳环境水务集团一栋办公用楼，虽然地处南山区科技园核心板块，但是因为产业的调整进入闲置和低效利用的状态。
这类情况在当下较为常见，在新增供应持续释放的背景下，写字楼市场空置率持续走高，闲置楼宇不断出现。同时，一些企业搬家，也让一些原本位于城市核心功能区的老旧办公楼进入低效利用状态。
此前，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，已经放开了非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的条款，各地跟进推出政策细则。深圳市提出，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款，同时按照国家规定享受土地、财税、金融等对保障性租赁住房的专门支持政策。
政策的调整，解决了许多技术层面的问题，在全国各地都创造了一些亮点项目。
环水泊寓·生态软件园店模块化的家居功能装配，满足了新市民“拎包入住”的需求，投运2年，备受青年人欢迎，持续满租。
在7月30日开业的龙湖冠寓南京水晶郦城店，将可售商业转变为体量近700间的长租公寓；龙湖冠寓北京亚运村关庄店，综合利用闲置的国企单位大院，将办公楼、员工宿舍更新为长租公寓，食堂和浴室改装为联合办公空间。这些实践，让低效运作的地产项目重新焕发出新的活力与价值。
期待提升改造便利度
在前期“非居改租”项目颇多亮点的背景下，新出台的《条例》进一步鼓励多渠道增加租赁住房供给。目前，“非居改租”在改造成本、改造效率方面均有提升空间，业内人士期待《条例》后续配套政策进一步提升“非居改租”实践的可行性。
“近两年，随着存量商品房去库存政策逐步推进，部分城市非居改租、收储转租等取得一定进展。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，“但对于厂房、商业办公用房等‘非居改租’项目，当前仍面临改造成本较高、用地性质或物业用途变更难、消防报批难等问题。”
这些困难在老旧厂房的改造尝试上尤为突出。记者了解到，此前有城市考虑在相关政策中拟定厂房改建条例，但随后各方都“知难而退”，原因就是工业厂房设计与住房设计差别极大，慎重推进是各方商议后的一致观点。
“老旧厂房改租赁住房，简直是一场‘爆改’。”曾经参与过此类项目改造的住房租赁企业人士回忆道，此前的改造尝试中老旧厂房大范围拆卸，基本上只剩余支撑结构，随后要重新做楼面结构、加固、防水、消防等一系列基础改造。
“对于企业而言，之前老旧厂房改造，一是施工长，二是投入成本高。”该人士透露。目前一般住房租赁项目的成本回收期是5至8年，厂房改造项目如果完全按照商业化运作，回收期远超常规时间。
龙湖龙智资管相关负责人介绍，老旧厂房改造，一方面能改造空间非常有限，它的基础空间布局、采光通风等已确定；另一方面，项目改造成本差异极大，可能涉及柱网、隔墙、硬软装等改造投入，都要依照项目确定。
“很简单的例子，厂房改住房，内部空间的采光常常不得不使用天窗方案，房屋设计自然就很受限。”龙湖龙智资管相关负责人表示，“这类项目需要结合具体项目的区位、板块潜力、客群厚度来评估收入，综合评估项目收益。”
业界还期盼配套措施能进一步简化合规审批流程。“这类改造目前基本处于一事一议的情形，意味着很大的协调成本。”有住房租赁企业人士表示。
据悉，老旧厂房改租赁住房，需解决消防审批、产权统一等多方面的必要程序，同时各地区执行难易程度也都有一定差别。据了解，有的地区“非居改租”项目需要经区一级住建局、水务、消防、教育、规划、燃气、供电局等多部门联合会审，再经市一级相关部门的审批、复核等程序，总体审批环节耗时较长。
龙湖龙智资管方面表示，期待《条例》出台后可以进一步优化合规审批流程，在相关非住业态认定保租房、以住宅同等标准认定水电气费用等方面给出更便利、更明确的规则。
为确保《条例》顺利实施，司法部、住房城乡建设部负责人表示，将抓紧完善配套制度。国务院有关部门、地方人民政府将及时出台相关配套规定，进一步细化制度措施，增强制度的可操作性，确保《条例》的规定落地落实。
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